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リートは株にも債券にも似ている。特質と変動について分けて考える

リートは株にも債券にも似ている

リートは株と債券の両方の性質を持っています。

不動産は保有することで賃料収入を得られますから、定期的に利息が入ってくる債券に似ています。

債券ETFと同様に、リートも一般的には金利が上がれば価格は下がり、金利が下がれば価格は上がるように作用します。

金利が上がれば債券価格は下落し、債券を保有して得られる利回りが上昇しますから、相対的に不動産投資の魅力が減ってリート価格もつれて下落します。 また、一般的にリートは、銀行から資金を借り入れて不動産購入をするのですが、金利が上がれば返済コストが上がるので、同様にリートにとってはネガティブに作用します。 一方で、リートは株式とも似たような動きを取ります。

不動産価格というのは景気と連動しますから、一般論として、景気の良いときは上がりますし、景気が悪くなると下がります。 また、リートは株式と同じような高いトータルリターンを実現してきているのですが、株式に比べて、トータルリターンのうちのインカムゲインが占める割合が高いという性質があります。

これは、リートが、得た利益の90%を分配金として配当することで法人税が免除されるという制度に由来するものです。 株式会社は、上がった利益から税金を引いた後で配当金を拠出しますが、リートは法人税免除のメリットを享受するために、上がった利益の90%をそのまま投資家に分配するのです。

これが、株式と似たような高いトータルリターンを得られる理由のひとつでもあります。

実際に、過去25年のアメリカのダウ平均株価とリート指数のトータルリターンを見ると、似たような動きを取っていることが分かります。 リート指数は、2007年まではバブルの様相を呈していますが、サブプライムローン問題が明るみになりそれがはじけると、一気に下落します。

同時に世界金融危機をまねき、株式市場も大幅下落となります。

そしてその後、中央銀行が大幅な金融緩和に舵を取り、金利をどんどん引き下げていく中で、リートは株式を上回る速度で上昇していきます。 ところが、2016年後半以降は、好景気を背景に株価が急上昇していく一方で、リートにとっては米金利の上昇が逆風となり伸び悩んでいることが分かります。

また、2018年10月から年末にかけては、株価と同様に大きく売られています。 リートは株と債券の両方の性質を持っていると言いましたが、国債よりははるかに値動きの変動が激しく、実際には株やハイイールド社債に近いと考えておいてください。